Vd-ord:
”Vår affärsmodell är
lönsam och hållbar”

2023 var ett bra år för Pandox med ett starkt driftnetto och ett högt affärstempo. Vi avslutade året starkt och vår utblick är positiv.

8 mars 2024

Hur vill du sammanfatta 2023?
Jag gläds åt den starka hotellmarknaden som trotsat motvinden i omvärlden. Trots högre räntor, hög inflation och en svagare konjunktur prioriterar både företag och privatpersoner möten och upplevelser. På ett medmänskligt plan är jag och mina kollegor samtidigt berörda och bekymrade över de konflikter, krig och geopolitiska spänningar vi nu har i världen.

Vi levererade under 2023 den högsta omsättningen och driftnettot i företagets historia, medan cash earnings minskade något på grund av snabbt och kraftigt stigande marknadsräntor och därmed högre finansiella kostnader.

Jag är också stolt över våra framsteg inom hållbarhet, där en viktig milstolpe var att våra
vetenskapliga klimatmål för växthusgasutsläpp validerades och godkändes av Science Based Targets intititive (SBTi). Det befäster också hållbarhet som ett prioriterat område för Pandox kommande år.

Vilka slutsatser drar du från 2023?
1. Starka krafter driver hotellmarknaden framåt. Världen blir större och den globala medelklassen växer, vilket ökar efterfrågan på resor och möten. Efter pandemin prioriteras frihet och upplevelser högt.
2. En tuffare omvärld ställer krav på att vara en aktiv ägare med djup hotellkunskap som förstår hur kassaflöde och värde kan skapas genom hotellvärdekedjan. Det är en styrka att vara specialist på hotellfastigheter. Vår stora och diversifierade portfölj är en unik plattform för värdeskapande
över hela hotellvärdekedjan.
3. Människor gör skillnaden. En snabbfotad och kompetent organisation med stor handlingsfrihet är ett kraftfullt affärsverktyg. Särskilt i kombination med ett stort nätverk av företag och individer med driv och lösningsvilja.
4. Våga investera. Vi investerar löpande i kassaflödesdrivande projekt för att utveckla vår befintliga portfölj. Det vi investerar idag lägger grunden för framtida tillväxt och konkurrenskraft, inte
minst i ett läge där det byggs färre nya hotell samtidigt som osäkerheten är hög kring vad som är ett normaliserat ränteläge.
5. Faktabaserad optimism vinner alltid. Verkligheten är sällan så mörk som tidningsrubrikerna
visar. Under pandemin var den allmänna uppfattningen att det skulle dröja många år innan hotellmarknaden skulle återhämta sig. Det har visat sig gå mycket fortare.

Hur har Pandox hanterat det högre ränteläget och den höga inflationen?
I vår affärsmodell med rörliga intäkter kan vi dra fördel av en växande marknad och får kompensation för ökad inflation.

Snittprisutvecklingen för hotellnätter har under 2023 varit stark vilket inneburit högre rörliga hyror för Pandox. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 16 procent i fast valuta. Den goda prisbilden har också mer än väl kompenserat för den del av efterfrågan som fortfarande saknas efter pandemin.

En stor fördel är också att huvuddelen av våra hyresavtal har ett skydd på nedsidan genom garanterade minimihyresnivåer. Vår balansräkning är stabil. Vi har en rimlig skuldsättning med en belåningsgrad om 46,6 procent och en god räntetäckningsgrad om 2,7 ggr. Direktavkastningskravet
i fastighetsportföljen är relativt högt och vi har ett tydligt positivt ”yield gap” på drygt 2 procentenheter, jämfört med vår genomsnittliga räntekostnad. Vår finansiering består endast av banklån genom relationsbanker med låg refinansieringsrisk. Dessutom är cirka 75 procent av våra lån med en löptid längre än ett år räntesäkrade vilket ger oss en god visibilitet över våra räntekostnader de kommande åren. Därutöver har vi drygt 3 miljarder SEK i kassan och ytterligare cirka 3,3 miljarder SEK i helt obelånade fastigheter.

Kan du ge några exempel på hur Pandox har skapat värde under året?
En stor portfölj ger oss möjlighet att göra värdehöjande insatser på många olika sätt.

Under 2023 har vi genomfört tre förvärv för totalt cirka 1 576 MSEK, varav två i Storbritannien i Leeds och Belfast, samt ett i Stockholm, Sverige. Samtliga förvärv har varit komplexa – exempelvis med egen drift av hotellet – och gjorts i en tid av hög osäkerhet, vilket minskat konkurrensen
och bidragit till klart attraktiva förvärvspriser.

I det första kvartalet slutförde vi även avyttringen av Intercontinental Montreal till ett försäljningspris motsvarade cirka 20 procent över bokfört värde från 2022.

I vår befintliga portfölj har aktivitetsnivån varit hög under året. Vi har en stor verktygslåda
där vi arbetar aktivt tillsammans med våra hyresgäster för att utveckla hotellprodukterna och öka värdet i hotellfastigheterna. Under 2023 har vi investerat 922 MSEK i projekt som på olika sätt ökar kassaflödet i fastigheterna. Det är en styrka att kunna investera i hög takt även i en mer osäker omvärld. Tittar vi framåt har vi en pipeline med projekt som kommer att bidra positivt
till vår tillväxt i driftnetto kommande år.

Jag vill särskilt lyfta fram vår stora utbyggnad av DoubleTree by Hilton Brussels City. Vi utökar hotellet med cirka 150 rum till mer än 500 rum totalt, vilket kommer att göra det till det största hotellet i Bryssel. Förutom nya rum skapar vi spännande ytor för konferens, mat och dryck. Vi bygger också en ny takbar. Jag ser mycket fram emot när vi kan slå upp dörrarna för en
helt ny hotellprodukt sent 2025.

En viktig del av vårt värdeskapande är också att teckna nya hyresavtal med skickliga operatörer. Jag är därför särskilt nöjd med att ha tecknat nya hyresavtal med Strawberry och varumärket Hobo för Hotel Mayfair i centrala Köpenhamn, med Scandic och varumärket Scandic Go för vårt hotell vid Fridhemsplan i centrala Stockholm, och med hotelloperatören Frich’s för vår hotellfastighet i Hamar, Norge. Samtliga hotell genomgår nu renoveringar och jag ser med spänning fram emot när hotellen återöppnar i marknaden under 2024. Jag vill även lyfta fram vårt nya hyresavtal med Scandic för nuvarande Hotel Pomander i centrala Nürnberg. Hyresavtalet är en bekräftelse på vår förmåga att skapa värde genom att förvärva, utveckla och lyfta underpresterande hotellfastigheter i en internationell miljö­­.

Pandox har gradvis ökat sitt fokus på hållbarhet och 2023 var inget undantag. Vad vill du särskilt lyfta fram?
Våra vetenskapliga klimatmål blev i november godkända av SBTi vilket är en viktig milstolpe för oss. Målen sätter riktningen för vårt fortsatta hållbarhetsarbete och säkerställer vårt fokus på de områden som orsakar Pandox största CO2-utsläpp. Vi har en tydlig plan för hur vi ska uppnå
vårt klimatmål i Scope 1 och 2 som bygger på utfasning av gas och olja, installation av energieffektiva system samt att öka förnyelsebar energi i Egen drift. För att nå målen i Egen drift fattade vi beslut om en investering om cirka 29 MEUR, som löper över tre år med en förväntad avkastning överstigande 10 procent.

Ett viktigt steg i hållbarhetsarbetet är att komplettera befintliga hyresavtal med gröna tilläggsavtal. Vad har hänt på det området under 2023?
Ökade regulatoriska krav och ökad efterfrågan på hållbara alternativ ställer högre krav på oss och våra hyresgäster att leverera hållbara hotellprodukter. Vi för löpande dialoger med hyresgästerna om hållbarhetsrelaterade samarbeten och vi är glada över att vi under 2023 tecknat tre tilläggsavtal med två operatörer. Avtalen skräddarsys utifrån respektive fastighets förutsättningar och kan exempelvis innefatta utfasning av gas och installation av bergvärme och solceller.

Målet är att minska klimatavtrycket och samtidigt hitta en kommersiell överenskommelse
som är lönsam för både oss och hyresgästen.

Pandox tecknade också hållbarhetslänkade lån med SEB och Swedbank. Vad betyder det?
Hållbarhetslänkningen avser befintliga lån om cirka 2 200 MSEK med SEB och Swedbank och är en kvalitetsstämpel på vårt hållbarhetsarbete. Lånen är kopplade till ambitiösa och materiella mål inom miljö­­, socialt och styrning. Vi ser goda möjligheter att konvertera majoriteten av våra banklån på sikt.

Om du lyfter blicken, vilka förändringar ser du för Pandox framåt?
I grunden är Pandox mycket välpositionerat. Vår affärsmodell är testad i vått och torrt. Den är lönsam och hållbar över tid. Samtidigt vill vi bli lite bättre på det vi gör varje dag. Det handlar om hur vi allokerar vårt kapital, hur vi räknar på och genomför investeringar, hur portföljen är sammansatt och hur vi arbetar både som individer och organisation.

En av våra paradgrenar – som vi fortsatt kommer att ägna mycket kraft åt – är att tillsammans
med våra hyresgäster öka hotellfastigheternas värde genom ompositionering, utbyggnad och produktförbättringar. Investeringar med hög riskjusterad avkastning. Katsching! Ljuv musik i mina öron!

Vad blir viktigt för Pandox under 2024?
Vi har en positiv grundsyn på hotellmarknaden 2024 och förväntar oss att vi kommer att skapa värde för våra aktieägare. Vårt fokus ligger särskilt på att leverera på den stora investeringspipeline vi har i befintliga hotellfastigheter där ett flertal kommer att öppna igen andra halvan av 2024. Vi är också öppna för att optimera portföljen genom avyttringar när priset är rätt och vi kan omallokera kapital till projekt med högre avkastningspotential.

Allt sammantaget är vi optimister i en värld där geopolitik alltjämt är den största risken.

Sist men inte minst vill jag tacka mina fantastiska medarbetare, aktieägare, hyresgäster och affärspartners för ett gott 2023.

Tack även till våra kontorshundar – The Pandogs – för att ni förgyller våra arbetsdagar.

Stockholm i mars 2024
Liia Nõu
Vd