Vd-ord: Tillbaka i sadeln

2022 var året då hotellmarknaden tog historisk revansch. När pandemirestriktionerna släppte sitt grepp under tidig vår påbörjades en återhämtning som både var starkare och snabbare än vad de flesta kunnat föreställa sig. För Pandox växlade den goda marknadsutvecklingen ut i stark tillväxt i både intäkter och driftnetto.

10 mars 2023

2022 inleddes i moll men avslutades i dur i vad som kan betecknas som en historisk återhämtning för hotellmarknaden. Efter mer än två år av pandemi, med ett svårt affärsklimat för hotell- och reseindustrin, gick hotellmarknaden från klarhet till klarhet vartefter året fortlöpte. Det uppdämda behovet för privatpersoner och företag att resa, mötas, gå på konferens, se sitt favoritband eller följa med barnen på fotbollscup i en annan stad visade sig vara oerhört starkt.
Det är en skön känsla för oss på Pandox att dels se våra hotellfastigheter fyllas igen och våra hyresgäster tjäna ordentligt med pengar, dels känna att vi haft rätt i vår tes om att pandemin inte berövat människor och företag deras lust att resa och träffas.

Trevande start på året …
Inledningen av 2022 var mycket svag på grund av att pandemirestriktioner fortfarande låg som en våt filt över hotellmarknader i hela världen. I januari kunde vi notera att beläggningsgraden endast var blygsamma 27 procent i affärssegmentet Fastighetsförvaltning. Men med start i februari vände utvecklingen fort när länder successivt monterade ned restriktionerna och tillät människor att röra sig och resa fritt. Först ut var Storbritannien, Danmark och Norge, tätt följt av Sverige, och dessa länder belönades omgående med stigande beläggningsgrader på hotellen. Redan i slutet av mars var beläggningsgraden på flera regionala marknader i Norden och Storbritannien väl i linje med 2019 års nivåer. För länder där restriktionslättnaderna lät vänta på sig, såsom i Tyskland och Finland, tog dock återhämtningen längre tid.

… men sedan tog det fart
Ju längre året fortlöpte desto tydligare blev det att återhämtningen hade kommit för att stanna. Regionala och inhemska städer fortsatte att utvecklas väl samtidigt som stora städer, som var särskilt hårt drabbade under pandemin, började vädra morgonluft. Redan under det andra kvartalet hade beläggningsgraden i våra hotell nått goda cirka 65 procent vilket tillsammans med en stark snittprisutveckling ledde till att RevPAR överträffade 2019 års nivåer på flera marknader. Den goda utvecklingen på hotellmarknaden ledde till att våra omsättningsbaserade hyresintäkter i Fastighetsförvaltning och rörelseintäkter i Operatörsverksamhet ökade snabbt.

Det tredje kvartalet var helt fritt från pandemirestriktioner och blev Pandox starkaste kvartal någonsin drivet av både god efterfrågan och högre snittpriser. Det fjärde kvartalet fortsatte med samma goda trend med fortsatt stabil efterfrågan och starka kassaflöden.

Under 2022 ökade Pandox totala intäkter och totala driftnetto med 73 respektive 71 procent jämfört med 2021.

Vässad strategi höjer portföljkvaliteten
Basen i Pandox strategi är aktivt ägande och långsiktigt värdeskapande i hotellfastigheter. I det ligger också att optimera portföljens sammansättning både när det gäller förvärv och avyttringar. Vi är heller inte främmande för att avyttra hotellfastigheter när priset är rätt och när vi kan återinvestera kapitalet till högre lönsamhet.

Med en stabil balansräkning i ryggen, ett starkt kassaflöde och med en väl bevisad verktygslåda för värdeskapande investeringar har vi kunnat agera på transaktionsmöjligheter under 2022, trots en mer osäker omvärld med stigande räntor, inflation och ett svalare finansieringsklimat.

Under året har vi förvärvat NH Brussels Louise i Belgien och DoubleTree by Hilton Bath i Storbritannien. Hotellet i Bath har 176 rum och är fullinvesterat med god potential att optimera driften och ta ytterligare marknadsandelar. För NH Brussels Louise kommunicerade vi under tredje kvartalet att vi tecknat ett hyresavtal med den norska operatören Citybox Hotels. Hyresavtalet förväntas träda i kraft under det första halvåret 2024 då hotellet åter öppnar efter en omfattande renovering.

Vi har också avyttrat tre hotellfastigheter; två mindre i Sverige och Finland samt det klart större InterContinental Montreal för 80 MCAD. Dels realiserar avyttringarna värden och frigör kapital till fortsatt lönsam expansion på våra huvudmarknader, dels säkerställer det en stark finansiell position.

Därutöver fortsätter vi att investera cirka en miljard SEK per år i vår befintliga hotell-fastighetsportfölj. Det är i huvudsak kassaflödeshöjande investeringar som förväntas avkasta 8–12 procent på investerat kapital. De prisökningar på bland annat insatsvaror som vi sett under 2022 har vi mött genom ännu högre disciplin i våra investeringskalkyler för att säkerställa rätt prioriteringar och en god avkastning.

Stabilt utgångsläge i en förändrad finansieringsmarknad
Efter många år med låg ränta har vi under året upplevt ett klimatskifte med allt högre räntor till följd av den höga inflationen. På kort sikt har inflationen gynnat Pandox då en stor del av våra intäkter är rörliga. Framförallt har högre rumspriser erbjudit ett skydd mot både ökade kostnader och högre räntor.

Pandox har två finansieringskällor; eget kapital samt banklån med säkerhet i underlig-gande fastighet. Pandox finansieringsmodell bygger på långsiktiga relationer med banker och aktieägare och har varit densamma sedan företaget bildades 1995. Under året har Pandox ökat antalet långivare från 11 till 13 med Swedbank och AMF Tjänstepension AB som nya långivare, vilket är ett styrketecken för Pandox som bolag.
Vi har under 2022 varit måna om att upprätthålla en stark finansiell ställning. Vi hade vid slutet av året en belåningsgrad om 46,7 procent samtidigt som likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till goda 4 489 MSEK.

Vi höjer ambitionen inom hållbarhet
Pandox viktigaste bidrag till en mer hållbar utveckling ligger i att skapa resurseffektiva fastigheter och möjliggöra drift som minskar miljö­- och klimatavtrycket. I år tog hållbarhetsområdet betydande steg mot att integreras fullt ut i verksamheten. Genom våra inskickade klimatmål till Science Based Targets initiative (SBTi) har vi satt en tydlig och ambitiös färdriktning för Pandox. I det ingår att fasa ut naturgas, energieffektivisera och öka våra inköp av hållbara material samt återbruk. Vi har även tagit ett strukturellt grepp om vårt mångfalds- och inkluderingsarbete där jag tillsammans med nyckelspelare i organisationen formulerat en stark framtidsvision. Att ha starka och engagerade medarbetare är kritiskt för Pandox fortsatta utveckling och framgång. Under året skickade vi även in vår fjärde Communication on Progress till UN Global Compact som ett bevis på att vi stödjer dess tio vägledande principer som vårt hållbarhetsarbete bygger på. Ett kvitto på att vi är på rätt väg är långtgående diskussioner med banker om hållbarhetslänkade lån.

Människor i fokus vid Pandox Hotellmarknadsdag
En av de största utmaningarna hotellbranschen har efter pandemin är att rekrytera personal till hotellen. Många lämnade den här delen av service branschen under pandemin och har nu hittat andra arbeten. Även om situationen gradvis förbättrats under året är just personalfrågan högst upp på agendan hos de flesta hotelloperatörer. Kraven på hotell som arbetsgivare har ökat.

Det var med den utgångspunkten vi anordnade årets Hotellmarknadsdag under temat ”The future of work and what it means for hotels”, där vi med hjälp av olika experter diskuterade vad en förändrad syn på arbete betyder för hotell som produkter och arbetsplatser. Det blev en mycket intressant dag fylld med inspiration och nya insikter som jag tar med mig in i 2023. Jag rekommenderar er verkligen att läsa rapporten från dagen som ni hittar på Pandox hemsida.

Redo för 2023
I förra årets vd-ord skrev jag att människor skulle resa igen så snart möjligheten fanns och restriktionerna tillät. Glädjande nog var det korrekt. Jag skrev också att vi på Pandox är obotliga optimister. Det står jag fast vid, trots att vi har nya orosmoln över oss med en eventuell lågkonjunktur runt hörnet. Vår tro är dock att människor, både privat och på jobbet, kommer att prioritera att resa och mötas. Vi reser privat för att det är en del av vår livsstil och på jobbet för att det i längden är det bästa sättet att driva verksamheter framåt med lönsamhet och kvalitet.

Med en stark balansräkning, en väldiversifierad portfölj av hotellfastigheter med företrädesvis inhemsk och regional efterfrågan, starka operatörer och partners, en balanserad affärsmodell och en unik företagskultur är vi redo för allt som kommer i vår väg.

Jag vill passa på att tacka aktieägare, långivare, affärspartners, hotellgäster, medarbetare och våra corporate dogs ”the Pandogs” för ett år då vi fick rapportera (efterlängtad) tillväxt i intäkter och resultat igen efter utmanande pandemiår. 

Tack för ert förtroende!

Stockholm i mars 2023
Liia Nõu
Vd