”Offensiva och framtidsfokuserade”

2024 var ett aktivt och bra år för Pandox. Här berättar vd Liia Nõu om det gångna året och blickar framåt mot 2025.

13 mars 2025

Liia, 2024 var ett starkt år för Pandox. Vilka höjdpunkter vill
du lyfta fram?
– 2024 har varit ett mycket aktivt och framgångsrikt år för Pandox. Vi har haft stöd av en växande hotellmarknad samtidigt som vi har hållit ett högt tempo när det gäller både
förvärv och värdeskapande investeringar i vår befintliga portfölj. Det har gett resultat. Våra intäkter ökade med 4 procent, medan driftnettot och cash earnings steg med 7 respektive
12 procent. Därutöver ökade EPRA NRV med 7 procent. Sammantaget är detta ett tydligt kvitto på att vi gör rätt saker på rätt sätt.
– I september genomförde vi en riktad nyemission som stärkte vår balansräkning med 2 miljarder kronor. Det var en offensiv åtgärd för att öka vår förmåga att göra lönsamma förvärv. Kapitaltillskottet ger oss ett starkt handlingsutrymme och möjlighet att hålla en hög
takt i vårt värdeskapande.
– Jag uppskattar verkligen det starka intresset från investerare att delta i nyemissionen och förtroendet vi fått att fortsätta utveckla Pandox.

Vad har drivit tillväxten under året?
Under 2024 har eventkalendern varit stark på flera av våra nyckelmarknader, med höjdpunkter som Taylor Swifts Europaturné och fotbolls-EM i Tyskland, vilka självklart har haft en positiv effekt. Den huvudsakliga drivkraften bakom tillväxten har dock varit en fortsatt återgång till ett normalt resande efter pandemin, både för privatpersoner och företag.

Hotell- och resebranschen är stabil. Det finns många anledningar att resa och utvecklingen de senaste åren visar också att både människor och företag värdesätter resor och upplevelser högt, vilket fortsätter att stärka vår sektor.

I augusti genomförde ni ett större förvärv av tre hotell i centrala London. Varför gjorde ni det?
Till att börja med är det en väldigt bra affär som skapar lönsam tillväxt. Det är tre välpositionerade ’aparthotels’ i starka lägen i centrala London som ökar vår exponering mot det attraktiva ”extended stay”-segmentet. Hotellen är mycket lönsamma, med längre snittvistelser, lägre personalbehov och högre snittpriser tack vare deras centrala lägen. De är väl etablerade på marknaden och har en stark distributionskraft genom vårt nya samarbete med Marriott International.

Hotellfastigheterna håller en hög standard både tekniskt och ur ett hållbarhetsperspektiv, vilket bidrar till att stärka kvaliteten i vår hotellfastighetsportfölj. Deras goda energiprestanda möjliggjorde dessutom att vi kunde teckna ett grönt lån – det första för Pandox – till fördelaktiga villkor.

Vi har också under året förvärvat DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre som är ett fint tillskott till vår portfölj. Hotellet presterar redan idag väl och Edinburgh är en stark och attraktiv hotellmarknad. Det finns samtidigt goda möjligheter att ytterligare utveckla hotellprodukten och stärka konkurrenskraften även i högre efterfrågesegment.

I slutet av året annonserade vi dessutom ett förvärv av Radisson Blu Hotel i Tromsø. Nordnorge är en spännande region och Tromsø är en av de starkaste hotellmarknaderna i Norden med hög attraktionskraft hos internationella besökare. Hotellet har ett mycket starkt läge i centrala Tromsø med efterfrågan från alla gästsegment. Hotellet presterar idag mycket väl och vi genomför förvärvet till en hög direktavkastning. Vi ser samtidigt stor potential att genom riktade investeringar skapa ett av norra Skandinaviens främsta fullservicehotell för nöjes-, affärs- och mötesresenärer. Förvärvet slutfördes den 1 januari 2025.

Vad letar ni efter när ni genomför förvärv?
Vi anpassar oss till de möjligheter som finns. Det viktigaste för oss är avkastningen, inte att fastigheten ligger i ett visst land eller en viss stad. Vi förvärvar gärna hotellfastigheter där det finns ett förändrings- och utvecklingsbehov, driftsformen upplevs riskfylld eller hyresavtalet snart förfaller. I de fallen är ofta konkurrensen lägre samtidigt som vi kan sätta vårt finansiella och industriella kunskapskapital i lönsamt arbete.

Vi har generellt sett inget intresse av fasta hyresavtal eller lågavkastande ”trofétillgångar”. Vår strategi bygger på att ingå långsiktiga, omsättningsbaserade hyresavtal med en stark och kompetent operatör. Genom att skapa gemensamma incitament och dela investeringar, uppsida och risk, skapar vi en hållbar och lönsam affärsmodell.

Vi har ett gott rykte i transaktionsmarknaden, tack vare vår förmåga att agera snabbt, tydligt och med hög grad av ”deal certainty”. Vi håller vad vi lovar.

Pandox har en stark finansiell position vid utgången av året. Vilka möjligheter ser ni framåt?
Vid utgången av året var vår belåningsgrad 45,2 procent, vilket ligger i den lägre delen av vår policy på 45–60 procent. Vår räntetäckningsgrad är stabil, och Net debt/EBITDA är på en låg nivå. Sammantaget har vi en stark finansiell position som ger oss goda förutsättningar att växa både genom investeringar i befintlig portfölj och genom nya förvärv.

Likviditeten på transaktionsmarknaden har ökat stadigt det senaste året och vi utvärderar nu fler möjliga förvärv än på många år. Det är dock viktigt att påpeka att en förvärvsprocess ofta tar mellan 6 och 9 månader att slutföra. Sedan ska man inte heller utesluta försäljningar av fastigheter där vi bedömer att kapitalet kan avkasta bättre på annat håll.

2024 har innehållit flera ompositioneringar och renoveringar. Kan du berätta om några av dem?
Varje år investerar vi över 1 miljard kronor i renoveringar, ompositioneringar och andra strategiska åtgärder som stärker kassaflödet och därmed ökar fastighetsvärdena över tid.

Med vår verktygslåda kan vi skapa värde på många olika sätt. Det mest lönsamma är oftast att skapa nya rum i befintliga hotell. Två bra exempel är Scandic Go Sankt Eriksplan 20 och Scandic Malmen där vi under året skapat 38 nya rum, vilket motsvarar en ökning av totalt antal rum med 7 procent i båda dessa fastigheter tillsammans.

Under 2024 har vi genomfört flera framgångsrika ompositioneringar som nu har återöppnat under nya varumärken, bland annat Citybox Brussels och Scandic Go på Sankt Eriksgatan 20. Båda hotellkoncepten har mottagits mycket positivt på marknaden.

Listan över värdeskapande projekt under året är lång. Under 2024 har vi till exempel tillsammans med Fattal-gruppen renoverat flera hotell i både Tyskland, Storbritannien och Irland, inklusive fastigheter i Baden-Baden och Frankfurt samt Glasgow och Galway.

Vi ser med spänning fram emot 2025, då vi till exempel kommer att öppna Hobo i Köpenhamn tillsammans med Strawberry, samtidigt som vi förväntas slutföra renoveringar.

Pandox lanserade Science Based Targets 2023. Hur har utvecklingen sett ut under 2024?
Vårt gröna investeringsprogram om 29 MEUR, som omfattar Scope 1 och 2, ligger fast och är flexibelt för omprioriteringar. Det innebär att nya förutsättningar som framkommer vid detaljerade studier i fastigheterna, exempelvis för värmepumpar och solceller, kan påverka genomförandet. Ambitionen är att påbörja installation av värmepumpar och annan teknik under 2025. Vi har även utvärderat ny AI-teknik och sensorer för att optimera energianvändningen i gästrummen.

Inom Scope 3, som inkluderar hyresgästers energianvändning och renoveringar, har vi energikartlagt 38 fastigheter i Tyskland och England. Anledningen till att vi fokuserar på dessa länder är att de har en sämre energimix än i Norden, vilket ger större klimateffekt per investerad krona. Målet är att under 2025 presentera en omställningsplan för gemensamma projekt med våra hyresgäster.

Vi har även utvecklat ett nytt badrumskoncept tillsammans med Scandic för att minska klimatavtrycket vid renoveringar med upp till 30 procent. Målet är att renovera 600 badrum fram till 2026. Två pilotbadrum, som kombinerar operativa, kommersiella och hållbarhetsaspekter, har tagits fram och bedöms sättas i drift under 2025.

Ni rapporterar enligt CSRD i år när kravet kommer först nästa år. Varför?
Vi vill ligga steget före och stärka upp de områden där vi behöver utvecklas. En tredjepartsanalys visar att vi redan har cirka 75 procent av de relevanta datapunkterna på plats. Vårt fokus har därför varit på att täcka resterande 25 procent, ett arbete som fortsätter under 2025. Detta har inneburit satsningar på processer, dokumentation och struktur, samt förstärkning av hållbarhetsteamet.

Pandox arbetar aktivt för att öka sin gröna finansiering. Hur har det arbetet fortskridit under året?
Utöver de gröna lån som vi tecknade i samband med förvärvet av tre hotell i centrala London under augusti har vi också gjort stora framsteg med att hållbarhetslänka vår låneportfölj. Under året ökade denna andel från sex procent till 45 procent av vår totala lånestock. Vår ambition är att hållbarhetslänka samtliga låneavtal.

Hotellmarknaden är nu i ett nytt normalläge efter pandemin. Vad är din bedömning om tillväxten framåt?
Vi har en positiv grundsyn och förväntar oss en viss RevPAR-tillväxt i hotellmarknaden 2025, drivet av både ökad beläggning och högre genomsnittliga rumspriser. Gruppresor och ett fortsatt ökat interkontinentalt inresande till Europa förväntas bidra positivt. Därutöver kommer de förvärv och ompositioneringar vi genomförde under 2024 också att ha en positiv påverkan.

Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare för ert hårda och engagerade arbete under 2024. Ni inspirerar och motiverar mig varje dag. Tack till våra partners för framgångsrika samarbeten och goda resultat under året. Ett stort tack också till våra aktieägare för ert stöd och förtroende, som möjliggör vårt arbete med att skapa långsiktigt värde.

Till sist, ett varmt tack till våra kontorshundar, ”the Pandogs,” för er lekfullhet, optimism och den glädje ni sprider – ni är en uppskattad del av vår arbetsvardag.

Stockholm i mars 2025
Liia Nõu
Vd