Fastighetsvärdering
Pandox genomför värderingar av hotellfastigheterna, varav förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Pandox internvärderar samtliga förvaltningsfastigheter varje kvartal. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för förvaltningsfastigheternas värdering.
Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Pandox genomför även interna värderingar av rörelsefastigheter varje kvartal, vilka redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna.
Värderingsmodellen består av en beprövad kassaflödesmodell där varje enskild hotellfastighets värde utgörs av nuvärdet av de framtida kassaflöde som hotellfastigheten förvänta generera. I modellen beräknas nuvärdet av förvaltningsfastighetens driftsnetton – hyresinbetalningar minus utbetalningar avseende drift, underhåll, fastighetsskatt, försäkring och tomträttsavgäld –
över en prognosperiod på 10 år med beaktande av årlig inflation minskat med beslutade och återstående investeringar under samma period. Restvärdet i slutet av år 10 utgörs av nuvärdet av driftnettot under återstående ekonomisk livslängd. Vid diskontering används ett marknadsmässigt direktavkastningskrav.
Pandox lånevillkor kräver vanligtvis att en extern värdering genomförs årligen som är till grund för vissa lånekovenanter. Det är Pandox långivare som bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare som ska användas, vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska ske. För finansiell rapportering utgör de externa värderingarna en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd värdering analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen.