Uppåt och framåt

Jag blev utsedd till vd för Pandox den 23 augusti efter vår tidigare vd Anders Nissens tragiska bortgång 30 maj. Jag hade förmånen att få arbeta tillsammans med Anders i närmare 15 år i rollen som CFO. Det gör sorgen efter honom extra kännbar, både som kollega och nära vän. Anders insatser för Pandox och för hotellbranschen kan inte överskattas.

Jag är väldigt stolt över styrelsens förtroende och jag är mycket motiverad att fortsätta utveckla detta starka företag. Trots att jag arbetat på Pandox länge har jag i min nya roll fått anledning att se våra styrkor med nya ögon – en bevisad affärsmodell i både goda och dåliga tider, en etablerad och unik strategi samt en väl sammansvetsad organisation med djupt kompetenta och initiativrika medarbetare. Sammantaget känner jag – pandemin och Anders Nissens bortgång till trots – optimism inför framtiden.

Den unika strategin ligger fast
Pandox har en tydlig strategi i att långsiktigt äga och hyra ut stora hotellfastigheter i bra lägen. Vi samarbetar med starka operatörer med välkända varumärken under omsättningsbaserade hyresavtal, oftast med minimihyra, där vi tillsammans delar uppsida och nedsida och har gemensamma incitament att utveckla varje individuell hotellprodukt.

Pandox portfölj är diversifierad över flera dimensioner – vi har 157 hotellfastigheter i 15 länder och 90 städer och har bred exponering mot de flesta efterfrågesegment i hotellmarknaden. Vår ambition är att fortsätta utveckla denna unika position och kontinuerligt optimera och diversifiera hotellfastighetsportföljen mot nya segment och efterfrågetyper.

"Mitt mål är att maximera värdetillväxten och jag kommer att vända på varje sten för att uppnå detta."

Svag inledning – starkare avslutning
Nu har vi levt med covid-19 i drygt två år. Vilka långsiktiga effekter pandemin kommer att ha på världen och på hotellindustrin är fortfarande för tidigt att uttala sig om, men några kortsiktiga sakförhållanden är väldigt tydliga. Det mest uppenbara är att efterfrågan i hotellmarknaden till hög grad bestäms av myndighetsrestriktioner. Ju tuffare restriktioner, desto lägre hotellefterfrågan och vice versa.

Det första halvåret 2021 fortsatte som 2020 slutade med en hög smittspridning och omfattande restriktioner på samtliga Pandox marknader. Det ledde till en fortsatt mycket låg hotellefterfrågan och att Pandox intäkter i huvudsak utgjordes av kontrakterade minimihyror och fasta hyror i Fastighetsförvaltning. Ju närmare sommaren vi kom, och i takt med att vaccinationsprogrammen lyckosamt rullades ut på våra marknader, desto tydligare blev återhämtningen i hotell-
marknaden med inhemskt fritidsresande som tydlig ledare. Beläggningen var särskilt hög i attraktiva fritidsdestinationer som till exempel Kalmar, Lübeck och Brighton. Den starkast lysande stjärnan i återhämtningen har genomgående varit Storbritannien, som redan i maj 2021 lättade på de flesta restriktioner och belönades med högre ekonomisk aktivitet och stigande beläggningsgrad i hotellmarknaden.

I takt med att semesterperioden avtog såg vi en växande positiv trend i affärsresandet, inledningsvis i form av mindre möten. Ju längre hösten led desto tydligare blev det att även större möten och mindre konferenser börjat bokas på, särskilt i inhemska och regionala städer. Spridningen av omikronvarianten under senare delen av hösten dämpade dock återhämtningen.

Totalt sett upplevde flera regionstäder i Norden högre beläggning under inledningen av
hösten 2021 än motsvarande period 2019. Även beläggningen i internationella städer ökade, om än från låga nivåer.

Lovande förvärv avslutade året
Den 22 december annonserade vi att vi förvärvat lägenhetshotellet Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile. Hotellet har 146 rum och är strategiskt och centralt beläget i en av Storbritanniens mest attraktiva hotellmarknader med en väldiversifierad efterfrågan och mycket goda RevPAR-nivåer. Med förvärvet får Pandox exponering mot ’extended stay’-segmentet som vi på sikt hoppas kunna växa i vår portfölj. 

Tydlig spelidé i ett svårt läge
Genom pandemin har Pandox arbetat strukturerat inom tre områden:
Respond – Åtgärder för att motverka den akuta krisen
Restart – Planera för återhämtning
Reinvent – Skapa insikt om hur hotellmarknaden kommer att förändras

Det mesta av tiden har vi lagt på Respond, men i takt med att samhällen öppnat upp och människor återigen börjat efterfråga hotellnätter har Restart hamnat mer i fokus. Reinvent är ett arbete som Pandox alltid har prioriterat, och som intensifierats sedan pandemin startade.

Fungerande affärsmodell i med- och motvind
Att Pandox affärsmodell – framförallt omsättningsbaserade hyresavtal med minimihyra – fungerar bra i goda tider har vi länge vetat. Affärsmodellen har också visat sig vara motståndskraftig i pandemin. Tack vare kontrakterade minimihyror och fasta hyror om motsvarande cirka 1 900 MSEK på årsbasis har vi kunnat generera ett positivt cash earnings varje kvartal sedan covid-19 slog till i februari 2020. Det har inneburit att vi kunnat bibehålla vår starka finansiella ställning, vilket i sin tur gjort det möjligt för oss att göra tillväxtdrivande investeringar i befintlig portfölj och att kunna erbjuda våra affärspartners förbättrade betalningsvillkor i det svåra läge som pandemin skapat. Vi går därmed stärkta ur 2021 i vetskapen om att vår affärsmodell levererar i alla lägen.

Hållbarhetsarbetet växer i betydelse
Under 2021 har vi fattat flera strategiska och affärskritiska beslut för hållbarhetsarbetet. Dels stärkte vi ledningsgruppen med denna kompetens för att säkerställa att hållbarhets-arbetet involverar hela Pandox hotellfastighetsportfölj, dels beslutade vi att påbörja en klimatresiliensanalys av våra fastigheter för att analysera deras motståndskraft och formulera eventuella åtgärdsplaner. Det är ett långsiktigt arbete som kommer fortlöpa även under 2022. Pandox stödjer fortsatt UN Global Compact och dess tio principer och vi skickade under året in vår tredje Communication on Progress. Det gröna investeringsprogrammet i egen drift fortlöper enligt plan och vi planerar också ett andra investeringsprogram. Tillsammans syftar programmen till att utveckla fastigheterna i linje med Parisavtalet.

Vi certifierade under året två fastigheter i egen drift i enlighet med BREEAM på nivån Very Good. Ytterligare sju fastigheter kommer certifieras under första halvåret 2022.

Stark företagskultur leder vägen
Under de prövningar som alla medarbetare på Pandox blivit utsatta för under de senaste två åren, både personligt och professionellt, har jag för varje dag känt mig allt stoltare över att vara en del av detta företag. Det är en ynnest att få dela sina arbetsdagar med så kompetenta, drivna och teamorienterade kollegor. Minst lika viktigt är de värderingar vi alla delar – vi stöttar varandra, vi försöker alltid bli bättre, och vi vågar skratta och vara optimistiska även när det ser som mörkast ut.

Goda underliggande tillväxtförutsättningar
Efterfrågan i hotellmarknaden har genom hela pandemin varierat beroende av graden
av restriktioner. De restriktionslättnader som genomfördes under det andra halvåret ledde till en tydligt ökad hotellefterfrågan på samtliga Pandox marknader. Omikronvarianten dämpade efterfrågan i slutet av året men den positiva underliggande utvecklingen i hotellmarknaden visar tydligt att det finns ett stort uppdämt resebehov som snabbt konverteras till efterfrågan när restriktioner minskar och förutsättningar för resande förbättras.

Betalningsviljan för hotellboende är hög, vilket illustreras av snittprisutvecklingen i attraktiva fritidsdestinationer särskilt i det tredje kvartalet, där RevPAR i vissa fall var väsentligen högre jämfört med motsvarande kvartal 2019, innan pandemin.

Den ekonomiska aktivitetsnivån på Pandox marknader är god och hushållens ekonomi är stark. Vaccinationsgraden är hög och företag har återgått till sina fysiska kontor, vilket lägger grunden för fler möten och ett ökat inhemskt affärsresande parallellt med ett fortsatt aktivt inhemskt fritidsresande.

Pandox har en attraktiv position med cirka 80 procent av totalt antal rum i regionala och inhemska städer och har därmed en hög exponering mot inhemsk efterfrågan, som leder hotellmarknadens återhämtning.

Siktet inställt på framtiden
2021 har varit ett år med flera ansikten och lärdomar. En av de mest uppenbara och glädjande insikterna är att människor reser igen så snart möjligheten finns och restriktionsläget tillåter. Den starka återhämtning som skedde på samtliga Pandox marknader under andra halvåret är ett bra bevis på det. Vi på Pandox är obotliga optimister och ser fortsatta möjligheter till återhämtning under 2022.

Med en stark balansräkning, en väldiversifierad portfölj av attraktiva hotellfastigheter och starka partners, en balanserad affärsmodell och en unik företagskultur är vi redo för det som kommer i vår väg.

Tack till er, kära aktieägare, för ert fortsatta förtroende. Tack till långivare, affärspartners, gäster och medarbetare på Pandox för året då vi förhoppningsvis lämnat det värsta bakom oss. Mot ljusare tider!

Stockholm i mars 2022
Liia Nõu