Vd-ord:
En tydlig spelidé
i ett svårt läge

2020 var ett historiskt år i dubbel bemärkelse för Pandox. Dels för att Pandox som företag firade 25 år, dels för att 2020 går till historien som det svagaste året någonsin för hotell- och reseindustrin till följd av covid-19. Tack vare en väl beprövad affärsmodell, omfattande kriserfarenhet, tydliga prioriteringar och en snabbfotad organisation har Pandox lyckats navigera relativt väl genom stormen.

Se Anders Nissen sammanfatta året i en film här.

Ett specialiserat hotellfastighetsbolag
Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag med 156 hotellfastigheter och fler än 35 000 rum i 90 större städer i 15 länder, främst i norra Europa. Sedan grundandet 1995 har Pandox målmedvetet byggt en paneuropeisk affärsplattform och en fastighetsportfölj med ett marknadsvärde om cirka 59 500 MSEK, vilket är cirka hundra gånger mer än vid grundandet 1995. Portföljen består av välrenoverade hotellprodukter av hög kvalitet i övre mellanpris- och fullservicesegmentet. Samtliga hotell har naturligt starka lägen och en genomsnittsstorlek om 225 rum, vilket ger kritisk massa och förutsättningar för god och stabil lönsamhet. Portföljen är diversifierad över flera dimensioner, såsom geografi, läge, efterfrågan, varumärke och hotellprodukt som skapar en stark industriell plattform. 84 procent av portföljen utgörs av hotell i inhemska och regionala städer med i huvudsak inhemsk efterfrågan.

Pandox har överlevt många kriser
Pandox bildades 1995 som av en sammanslagning av Securums och Skanskas hotellfastighetsportföljer. Fastighetskrisen hade skapat insikter om att det krävdes både industriell hotellexpertis och fastighetskunskap för att skapa värde i hotellfastigheter. Pandox har sedan dess framgångsrikt navigerat genom flera stora kriser: den nyss nämnda stora svenska finans- och fastighetskrisen under 90-talet, terrorattackerna i New York 2001 och i Bryssel 2016, SARS-viruset 2003 och den stora finanskrisen 2008–2009. Orsaken till kriserna har varit olika men utvecklingen under och efter respektive kris har följt liknande mönster.

Varje gång har skeptiker proklamerat resandets undergång och att människans beteende i grunden har förändrats. När beteendeförändringarna uteblivit har Pandox istället efter varje kris kunnat dra fördel av situationen och flyttat fram sin affärsposition.

Ny hotellkapacitet primärt bekymmer inför 2020
Inför 2020 såg Pandox goda förutsättningar för fortsatt tillväxt. Framåtblickande ekonomiska indikatorer för världsekonomin var positiva och de långsiktiga drivkrafterna för hotellmarknaden var intakta. Dock fanns vissa orostecken. Mycket nytt kapital hade strömmat in i hotellmarknaden, dels i form av köpare utan industriell erfarenhet av hotellfastigheter (”yieldturister”), dels i form av ny hotellkapacitet som räknades hem på kalkyler om evig tillväxt, låga kapitalkostnader och ett ständigt gynnsamt finansieringsklimat. Industriell hotellkunskap värderades allt lägre och risktagande allt högre.

 I vd-ordet för årsredovisningen 2019 nämnde jag kort att det nya coronaviruset förväntades ha viss dämpande effekt på efterfrågan i internationella destinationer. Där och då kunde vi inte ana att händelseförloppet skulle bli så dramatiskt som det blev.

Respond, Restart, Reinvent
Det första kvartalet inleddes positivt med stabil tillväxt i januari och februari, men avslutades med en historisk efterfrågekollaps i mars på grund av covid-19 och de extraordinära samhällsåtgärder som vidtogs för att minska virusets spridning. Det ledde till kraftiga fall i beläggningsgrad och RevPAR oavsett land, stad, efterfrågeprofil eller delsegment.

Vi kunde – tack vare en kriserfaren organisation med korta beslutsvägar och medarbetare i världsklass – snabbt anpassa oss till det nya läget. Vi ställde om från anfall till försvar och anpassade vår affärsmodell i princip över en långhelg när vi förstod att våra worst case-scenarion inte var tillräckligt negativa. Istället för förvärv och expansion prioriterades nu likviditet, kostnadsbesparingar och nya betalningsvillkor med våra hyresgäster.

Vi tog snabbt fram ett strategiskt ramverk för att kunna arbeta strukturerat genom krisen: Respond, Restart, Reinvent. Respond handlar om de åtgärder som vi vidtar för att motverka den akuta krisen, till exempel prioriteringar för att säkerställa likviditet, balansera intäkter med kostnader, hålla våra hotell öppna, vara redo att agera för att försvara värdet i våra hotellfastigheter, samt att visa ett öppet, aktivt och synligt ledarskap.

Parallellt började vi arbeta med Restart där vi tecknade olika scenarier för hur hotellmarknadens återhämtning skulle kunna se ut. Vi bröt ner marknaden i olika delsegment och försökte förstå de underliggande drivkrafterna. En tydlig trend vi har sett är att det är restriktioner som håller tillbaka efterfrågan i hotellmarknaden, inte beteendeförändringar. När restriktionerna minskar så ökar efterfrågan och vice versa. Det kan låta trivialt, men har stor betydelse för synen på hotellmarknadens potential till återhämtning när restriktionerna väl lättar. Ett exempel är att personer som inte får resa i tjänsten ändå reser privat inom landet, vilket bidragit till att hotellbranschens viktigaste segment, inhemskt resande, har varit relativt starkt, samtidigt som internationell efterfrågan har varit låg. Ekonomi-, mellanklass-, resort- och lägenhetshotell i regionala centralorter och attraktiva fritidsdestinationer – enkla att nå med bil eller tåg – har varit vinnarna. Förlorarna har framförallt varit internationella premiumhotell och stora möteshotell.

Hållbarhet i fokus under pandemin
Även om året övervägande handlat om att hantera den akuta krisen har det varit viktigt att inte tappa tempo i kritiska långsiktiga frågor, som till exempel hållbarhet. Vi stödjer FN Global Compact och dess tio principer som rör mänskliga rättigheter, anställningsförhållanden, miljö­ och antikorruption.

Genom vår verksamhet vill vi bidra till att på lång sikt uppnå FN:s globala mål för hållbar utveckling. Pandox är fast beslutsamt att hålla sig till sin långsiktiga hållbarhetsstrategi om att erbjuda hyresgästerna gröna fastigheter. Vi har tagit ytterligare steg för att integrera hållbarhetsarbetet i vår verksamhet, och driver arbetet inom fem fokusområden med tydliga aktiviteter och mål.

Under året BREEAM-certifierades tre pilotfastigheter med betyg Very Good och vårt gröna investeringsprogram inom Operatörsverksamhet ligger fast. Åtgärderna minskar verksamhetens klimatpåverkan och ökar möjligheten att hantera klimatriskerna. De bidrar också positivt till Pandox resultat genom kassaflödesdrivande investeringar och nya affärsmöjligheter.

Ständigt arbete med att förstå förändringar
Det sista steget i ramverket, Reinvent, handlar om att skapa insikter om hur hotellmarknaden kan komma att förändras till följd av covid-19 när det gäller konsumtionstrender, avtalsformer, affärsmodeller, distribution och varumärken. Vissa covid-19- relaterade förändringar kommer att bestå, såsom utökade program för städning och rengöring, ökad kontaktlöshet vid in- och utcheckningar och utveckling av multifunktionella rum. Läs fler trendspaningar signerat min kollega Aldert på sida 15.

Vår bedömning är att inhemskt resande fortsatt kommer att vara ledande i återhämtningen i hotellmarknaden vilket innebär möjliga förändringar i flera led, bland annat att nationella och regionala hotellvarumärken kommer att stärkas i förhållande till globala varumärken. Fritidsresande kommer att öka proportionerligt och bli ännu viktigare för tillväxten i hotellmarknaden framöver.

Onlineresebyråer (OTA:s) kommer troligtvis att flytta fram sina positioner då de inte är beroende av globala varumärken utan snabbt kan anpassa sig till nya trender i marknaden. Till exempel är Google numera den viktigaste utgångspunkten för resesökning. Deras lokala sökstrategi, med hotellförslag djupt integrerade i exempelvis Google Maps, kommer att skapa starkare förutsättningar för lokala varumärken att driva lokal efterfrågan.

Hyresavtalen kommer troligen att förändras genom att fasta hyresavtal blir färre och omsättningsbaserade avtal där operatören och fastighetsägaren delar på risk, uppsida och investeringar blir fler. Det är en utveckling som Pandox är välpositionerat för eftersom den absoluta majoriteten av våra hyresavtal redan har en omsättningsbaserad komponent och vi har omfattande hotellindustriell kompetens.

Full koncentration, hela matchen
Vi är övertygade om att människor kommer att börja resa igen när de får. Med en stark och flexibel affärsmodell där vi både kan äga och driva hotell, en stabil finansiell ställning, en högkvalitativ och välpositionerad portfölj, samt medarbetare i världsklass som tillsammans skapar en stark företagskultur, är vi redo för alla framtidsscenarier. Bring it on!

Tack till alla Pandoxare, aktieägare, affärspartners och andra intressenter för ert stöd under detta historiska år! Tack också till våra kära kontorshundar – the Pandogs – för er positiva attityd, lekfullhet, samarbetsvilja och för insikten att det alltid finns något spännande runt hörnet.

Stockholm i mars 2021

Anders Nissen